"Премия новостройки исчезла". На рынке недвижимости зреет раскол
"Премия новостройки исчезла". На рынке недвижимости зреет раскол - 26.08.2026, ПРАЙМ
"Премия новостройки исчезла". На рынке недвижимости зреет раскол
В июле метр в новостройках стоил 191,4 тысячи рублей, в готовом жилье — 128,4 тысячи, годовой рост 9,1% и 10,4%. Но усреднённые цифры сейчас скрывают больше,... | 26.08.2026, ПРАЙМ
МОСКВА, 26 авг — ПРАЙМ. В июле метр в новостройках стоил 191,4 тысячи рублей, в готовом жилье — 128,4 тысячи, годовой рост 9,1% и 10,4%. Но усреднённые цифры сейчас скрывают больше, чем показывают. Свежая вторичка — дома не старше десяти лет — подорожала за год на 27% и стоит уже 189,2 тысячи рублей, то есть дешевле новостройки всего на процент с небольшим. Советский фонд при этом стоит 115 тысяч и второй месяц не двигается вовсе. Премия новостройки, ради которой люди годами соглашались ждать сдачи дома, практически исчезла. Рынок разошёлся на три сегмента с разной судьбой.Кому покупать сейчасВ 2026 году однозначно стоит покупать семьям, у которых есть право на льготную ипотеку. До 1 октября программа работает в прежнем виде — решение по новым параметрам Минфин перенёс на осень. Обсуждается дифференциация ставки по числу детей, сокращение срока субсидирования с 30 до 15 лет и повышение лимита для столичных регионов. Добавьте к этому февральское правило "одна семья — одна льготная ипотека", и картина складывается такая: льгота из бессрочного и делимого права постепенно становится срочным и неделимым. Семья фиксирует сегодня не столько цену метра, сколько объём собственных прав. Дедлайн здесь календарный, а не рыночный — и ждать в такой ситуации нечего.Вторая категория, кому имеет смысл выходить на сделку, — те, кто покупает для жизни с большим взносом и на короткий срок. Цена фиксируется навсегда, ставка временно. Прогноз Центрального банка на 2027 год — средняя ключевая 10,5–12,5%, окно для рефинансирования, скорее всего, откроется. Но платёж должен быть посилен по сегодняшней ставке, а не по той, которую вы себе пообещали.Кому лучше подождатьПодождать я бы советовал инвесторам под аренду и тем, кому доступна только рыночная ипотека на максимальный срок с минимальным взносом. Аренда даёт около 5,5–6% с тенденцией к снижению, вклады в крупнейших банках — почти 13%. Пока этот разрыв не сомкнётся, покупка квадратных метров ради дохода проигрывает депозиту чисто арифметически. А при ставке 18,7% и инфляции 6–7% реальная стоимость кредита — порядка 12%. Это запретительный уровень: под такой процент жильё не покупают, под него его теряют.Что будет с ценами до конца годаДо конца года я жду прибавки около 8–9% по новостройкам и 10–11% по готовому жилью — то есть в реальном выражении рынок топчется на месте. Отдельно предупрежу: у застройщиков разница между ценой при полной оплате и в рассрочку доходит до 15–20%, и Центральный банк готовит запрет на такое завышение. Часть заявленного роста первички — это стоимость финансовой схемы, а не метра, и при введении запрета индекс может просесть без всякого реального удешевления.На 2027 год популярный тезис о буме и дефиците я не разделяю. Рыночная ипотека, по моей оценке, выйдет в лучшем случае на 14–16%, а комфортным рынок считает 10–12%. Дефицита тоже не просматривается: запуски новых проектов за январь–июль выросли на 11%, а непроданными в стройке остаются 83 миллиона квадратных метров. Мой ориентир — номинальные 6–10% с сильным расслоением по ликвидности, а настоящее оживление спроса — ближе к 2028 году.Что будет с ипотечными ставкамиЦентральный банк 24 июля опустил ключевую до 14% и заложил на остаток года среднюю 13,7–14,0%. Это его собственный прогноз, и он оставляет место максимум для одного шага вниз. Так что расчёт "подожду, пока ипотека подешевеет" в этом году не сработает: к декабрю реалистичный коридор рыночных ставок — 17–18,5%, а в июле они вообще впервые с весны прошлого года подросли.Доля льготных программ в выдачах за год упала с 72 до 57%, рыночная ипотека взяла 43% и вышла на двухлетний максимум. Рынок научился жить без субсидии раньше, чем субсидию успели переписать. К тому же государство доплачивает банкам по формуле "ключевая плюс 3,5%", и каждое снижение ставки автоматически удешевляет программу для бюджета. Чем дольше Центральный банк смягчает политику, тем слабее фискальный довод в пользу жёсткой реформы. Поэтому в октябре я жду скорее донастройки — по срокам и лимитам, — чем удвоения ставки для семей с одним ребёнком.Автор: Кава Ходжа, старший преподаватель кафедры экономической теории РЭУ им. Г.В. Плеханова
МОСКВА, 26 авг — ПРАЙМ. В июле метр в новостройках стоил 191,4 тысячи рублей, в готовом жилье — 128,4 тысячи, годовой рост 9,1% и 10,4%. Но усреднённые цифры сейчас скрывают больше, чем показывают. Свежая вторичка — дома не старше десяти лет — подорожала за год на 27% и стоит уже 189,2 тысячи рублей, то есть дешевле новостройки всего на процент с небольшим. Советский фонд при этом стоит 115 тысяч и второй месяц не двигается вовсе. Премия новостройки, ради которой люди годами соглашались ждать сдачи дома, практически исчезла. Рынок разошёлся на три сегмента с разной судьбой.
Метры без будущего: какая недвижимость потеряет в цене
16 августа, 05:05
Кому покупать сейчас
В 2026 году однозначно стоит покупать семьям, у которых есть право на льготную ипотеку. До 1 октября программа работает в прежнем виде — решение по новым параметрам Минфин перенёс на осень. Обсуждается дифференциация ставки по числу детей, сокращение срока субсидирования с 30 до 15 лет и повышение лимита для столичных регионов. Добавьте к этому февральское правило "одна семья — одна льготная ипотека", и картина складывается такая: льгота из бессрочного и делимого права постепенно становится срочным и неделимым. Семья фиксирует сегодня не столько цену метра, сколько объём собственных прав. Дедлайн здесь календарный, а не рыночный — и ждать в такой ситуации нечего.
Вторая категория, кому имеет смысл выходить на сделку, — те, кто покупает для жизни с большим взносом и на короткий срок. Цена фиксируется навсегда, ставка временно. Прогноз Центрального банка на 2027 год — средняя ключевая 10,5–12,5%, окно для рефинансирования, скорее всего, откроется. Но платёж должен быть посилен по сегодняшней ставке, а не по той, которую вы себе пообещали.
Кому лучше подождать
Подождать я бы советовал инвесторам под аренду и тем, кому доступна только рыночная ипотека на максимальный срок с минимальным взносом. Аренда даёт около 5,5–6% с тенденцией к снижению, вклады в крупнейших банках — почти 13%. Пока этот разрыв не сомкнётся, покупка квадратных метров ради дохода проигрывает депозиту чисто арифметически. А при ставке 18,7% и инфляции 6–7% реальная стоимость кредита — порядка 12%. Это запретительный уровень: под такой процент жильё не покупают, под него его теряют.
Что будет с ценами до конца года
До конца года я жду прибавки около 8–9% по новостройкам и 10–11% по готовому жилью — то есть в реальном выражении рынок топчется на месте. Отдельно предупрежу: у застройщиков разница между ценой при полной оплате и в рассрочку доходит до 15–20%, и Центральный банк готовит запрет на такое завышение. Часть заявленного роста первички — это стоимость финансовой схемы, а не метра, и при введении запрета индекс может просесть без всякого реального удешевления.
На 2027 год популярный тезис о буме и дефиците я не разделяю. Рыночная ипотека, по моей оценке, выйдет в лучшем случае на 14–16%, а комфортным рынок считает 10–12%. Дефицита тоже не просматривается: запуски новых проектов за январь–июль выросли на 11%, а непроданными в стройке остаются 83 миллиона квадратных метров. Мой ориентир — номинальные 6–10% с сильным расслоением по ликвидности, а настоящее оживление спроса — ближе к 2028 году.
Что будет с ипотечными ставками
Центральный банк 24 июля опустил ключевую до 14% и заложил на остаток года среднюю 13,7–14,0%. Это его собственный прогноз, и он оставляет место максимум для одного шага вниз. Так что расчёт "подожду, пока ипотека подешевеет" в этом году не сработает: к декабрю реалистичный коридор рыночных ставок — 17–18,5%, а в июле они вообще впервые с весны прошлого года подросли.
Доля льготных программ в выдачах за год упала с 72 до 57%, рыночная ипотека взяла 43% и вышла на двухлетний максимум. Рынок научился жить без субсидии раньше, чем субсидию успели переписать. К тому же государство доплачивает банкам по формуле "ключевая плюс 3,5%", и каждое снижение ставки автоматически удешевляет программу для бюджета. Чем дольше Центральный банк смягчает политику, тем слабее фискальный довод в пользу жёсткой реформы. Поэтому в октябре я жду скорее донастройки — по срокам и лимитам, — чем удвоения ставки для семей с одним ребёнком.
Автор: Кава Ходжа, старший преподаватель кафедры экономической теории РЭУ им. Г.В. Плеханова
В разделе "Мнения" сайта Агентства экономической информации "ПРАЙМ" публикуются материалы, предоставленные аналитиками, трейдерами и экспертами российских и зарубежных компаний, банков, а также публикуются мнения собственных экспертов Агентства "ПРАЙМ". Мнения авторов по тому или иному вопросу, отраженные в публикуемых Агентством материалах, могут не совпадать с мнением редакции АЭИ "ПРАЙМ".
Авторы и АЭИ "ПРАЙМ" не берут на себя ответственность за действия, предпринятые на основе данной информации. С появлением новых данных по рынку позиция авторов может меняться.
Представленные мнения выражены с учетом ситуации на момент выхода материала и носят исключительно ознакомительный характер; они не являются предложением или советом по совершению каких-либо действий и/или сделок, в том числе по покупке либо продаже ценных бумаг. По всем вопросам размещения информации в разделе "Мнения" Вы можете обращаться в редакцию агентства: combroker@1prime.ru.
Доступ к чату заблокирован за нарушение правил.
Вы сможете вновь принимать участие через: ∞.
Если вы не согласны с блокировкой, воспользуйтесь формой обратной связи
Обсуждение закрыто. Участвовать в дискуссии можно в течение 24 часов после выпуска статьи.
