https://1prime.ru/20260914/zhile-873242610.html
"Переворот на рынке жилья". Россия нечаянно обогнала Америку
"Переворот на рынке жилья". Россия нечаянно обогнала Америку - 14.09.2026, ПРАЙМ
"Переворот на рынке жилья". Россия нечаянно обогнала Америку
Впервые за 52 года наблюдений в Америке новый дом стоит меньше, чем готовый. Причина — не в ухудшении качества новостроек, а в "замороженном" вторичном рынке и... | 14.09.2026, ПРАЙМ
2026-09-14T07:07+0300
2026-09-14T07:07+0300
2026-09-14T07:07+0300
статья
недвижимость
мировая экономика
сша
ипотека
https://cdnn.1prime.ru/img/07e9/07/11/859589999_0:136:3159:1913_1920x0_80_0_0_4089e9f332389073642a644eabb16165.jpg
МОСКВА, 14 сен – ПРАЙМ. Впервые за 52 года наблюдений в Америке новый дом стоит меньше, чем готовый. Причина — не в ухудшении качества новостроек, а в "замороженном" вторичном рынке и вынужденном демпинге застройщиков. Разбираемся, что это значит для России.Почему в США дешевеют новостройки?Американский рынок жилья переживает структурную аномалию. По данным John Burns Research & Consulting, в апреле 2026 года новые дома продавались примерно на 2% дешевле вторичного жилья — впервые с начала ведения статистики в 1974 году. В июле медианная цена нового дома составила 393,8 тысяч долларов, тогда как "из вторых рук" —434,1 тысяч долларов. Разрыв достиг почти 9%.Что стоит за этим "переворотом"?Причина первая: эффект "замораживания" ипотечных ставок. В пандемию американцы массово взяли ипотеку под 2,5–3% годовых. Сегодня средняя ставка по 30-летнему фиксированному кредиту держится на уровне 6,5–6,7%. Менять низкую ставку на высокую невыгодно."Собственники после бума тех лет сегодня не спешат продавать жилье — а зачем, ведь купив другое, ежемесячный платеж по кредиту удвоится или утроится при той же сумме долга", - поясняет сертифицированный брокер Российской гильдии риэлторов Наталия Вяльшина.Этот феномен, получивший в академической литературе название "mortgage lock-in", приводит к парадоксальному результату: рост ставок не снижает цены, а поддерживает их. Исследование Уортонской школы бизнеса показывает, что "запертые" домовладельцы — это преимущественно те, кто хотел бы переехать в жилье поменьше (downsizers). Они не выходят на рынок, сокращая предложение вторички сильнее, чем спрос на новое жилье.Причина вторая: застройщики вынуждены продавать. В отличие от частного собственника, девелопер не может "переждать" рынок. У него есть кредиты, сроки и потребность в денежном потоке. Денис Астафьев, основатель финтех-платформы SharesPro, формулирует это предельно четко: "Девелоперы, напротив, вынуждены продавать... Поэтому они дают скидки, субсидируют ипотечные ставки и предлагают другие стимулы".По данным NAHB, 37% строителей снижали цены в июле 2026 года, в среднем на 6%, а 63% предлагали различные стимулы. Застройщики также сокращают площади: медианный размер нового дома упал с 2700 кв. футов в середине 2010-х до 2400 кв. футов. Меньше дом — ниже цена.Причина третья: региональная неоднородность. "Переворот" произошел не везде. На Северо-Востоке и Среднем Западе новые дома по-прежнему дороже вторички на 309 тысяч и 67 тысяч долларов соответственно. Дисконт сформировался в "Солнечном поясе" — Флориде, Техасе и других южных штатах, где идет активное строительство и конкуренция между застройщиками особенно высока.Елена Алтухова, к.э.н., доцент Финуниверситета, характеризует американский рынок как "рынок покупателей без покупателей"."В июле 2026 года на рынке насчитывалось около 967 тысяч активных покупателей против 1,46 миллиона продавцов", - указала она. Застройщики, по ее мнению, "вынуждены демпинговать вторичный рынок посредством скидок и иных привилегий", в том числе за счет сокращения площади строительства.В России все наоборотВ России ситуация прямо противоположная. По итогам второго квартала 2026 года разрыв между ценами на первичное и вторичное жилье достиг 51,5% — новостройки почти вдвое дороже готового жилья. Средняя цена квадратного метра на первичке — 222 тысяч рублей, на вторичке — 146,5 тысяч рублей.Всегда ли так было? Нет. Столь драматичный разрыв — результат последних лет, когда массовые льготные ипотечные программы (прежде всего семейная и IT-ипотека) искусственно разогрели спрос на новостройки. Застройщики, зная, что покупатель придет с субсидированной ставкой, закладывали в цену премию. Вторичка, не охваченная льготными программами, росла куда скромнее.Однако сейчас ситуация начинает меняться. По данным федерального агентства "Этажи", количество сделок с вторичкой в 2026 году выросло на 78% год к году. Спрос смещается с новостроек на готовое жилье. Почему?Наталия Вяльшина объясняет это не только ценой."Люди не хотят подолгу жить в стройке, ведь большая часть новых квартир продаются без ремонта. Во вторичке ситуация другая: дом и окружающая среда уже сформированы, а квартиру можно полностью переделать под себя — причем зачастую дешевле, чем покупать новую и делать ремонт с нуля", - считает она.Дополнительный фактор — качество. Как отмечает Ходжа Кава из РЭУ им. Плеханова, "свежая вторичка, дома не старше десяти лет, подорожала за год на 27% и стоит уже 189,2 тысяч рублей за квадратный метр — то есть дешевле новостройки всего на процент с небольшим. Премия новостройки практически исчезла".Когда разворот?Массового сценария "как в США" в России пока не наблюдается, но предпосылки формируются. Для разворота тренда необходимо совпадение нескольких условий.Первое: дальнейшее ослабление льготной ипотеки. С июля 2025 года доля льготных программ в выдачах упала с 72% до 57%. Ужесточение семейной ипотеки, введение правила "одна семья — одна льготная ипотека" — все это сокращает пул покупателей, способных взять новостройку.Второе: сохранение высокой ключевой ставки. При ключевой ставке 14% рыночная ипотека остается на уровне 18–19% годовых. Это делает покупку новостройки без льготной программы экономически бессмысленной для большинства.Третье: давление на ликвидность застройщиков.Чем дольше ставки остаются высокими, тем сильнее девелоперы вынуждены идти на уступки. Денис Астафьев перечисляет условия: одновременное ослабление льготной ипотеки, высокие ставки, слабый спрос и давление на ликвидность застройщиков.Однако эксперты предупреждают: снижение окажется скрытым, а не через прямое падение прайс-листов. Вероятнее всего, сначала рынок увидит рассрочки, субсидированные ставки, дисконты при полной оплате, бонусы в виде отделки или машиномест.По данным IRN.RU, сближение цен начнется уже в 2026–2027 годах, но основная нагрузка ляжет на застройщиков — вторичка будет медленно расти, а первичка —сползать вниз в той или иной форме.Две модели рынкаКлючевое отличие российского рынка жилья от американского - в структуре ипотеки. В США доминирует 30-летняя фиксированная ставка. Ставка фиксируется на весь срок кредита, и при переезде заемщик теряет ее навсегда — отсюда и эффект "замораживания". В России ставки по рыночной ипотеке чаще привязаны к ключевой или фиксируются на короткий срок, но главное — льготные программы радикально искажают рынок.Второе отличие — доля вторичного рынка. В США на готовое жилье приходится 80–90% всех сделок, и именно оно определяет динамику цен. В России первичка традиционно играет более заметную роль, особенно в крупных городах, а льготная ипотека сделала ее фактически отдельным рынком с собственной ценообразовательной логикой.Третье — налоговый режим и транзакционные издержки. В США продавец вторички может просто снять дом с продажи и переждать, не неся существенных потерь. В России продажа квартиры, находящейся в собственности менее 3–5 лет, облагается НДФЛ, что делает вторичку менее ликвидной, но не меняет фундаментальной асимметрии мотиваций.Могут ли американские правила работать в России? Теоретически — да, но с оговорками. Если ключевая ставка останется высокой длительное время, льготные программы продолжат сворачиваться, а застройщики столкнутся с необходимостью распродавать остатки, мы увидим точечные эпизоды "американского сценария" — в перегретых регионах с большим объемом ввода и у застройщиков с проблемной ликвидностью.Но системного переворота, как в США, не будет. Причина — в отсутствии массовой 30-летней фиксированной ипотеки с низкими ставками. Российский заемщик не "заперт" в своей квартире с ставкой 3% — он может рефинансировать или продать, пусть и с издержками. А главное — российский рынок слишком сильно зависит от государственных программ, чтобы работать по чисто рыночным законам.
https://1prime.ru/20260904/novostroyki-873006348.html
https://1prime.ru/20260826/kavakhodzha-872480067.html
сша
ПРАЙМ
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
2026
ПРАЙМ
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
Новости
ru-RU
https://1prime.ru/docs/about/copyright.html
ПРАЙМ
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
ПРАЙМ
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
ПРАЙМ
internet-group@rian.ru
7 495 645-6601
ФГУП МИА «Россия сегодня»
https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/
недвижимость, мировая экономика, сша, ипотека
Статья, Недвижимость, Мировая экономика, США, ипотека
МОСКВА, 14 сен – ПРАЙМ. Впервые за 52 года наблюдений в Америке новый дом стоит меньше, чем готовый. Причина — не в ухудшении качества новостроек, а в "замороженном" вторичном рынке и вынужденном демпинге застройщиков. Разбираемся, что это значит для России.
Покупателям жилья объяснили, какие новостройки будут падать в цене Почему в США дешевеют новостройки?
Американский рынок жилья переживает структурную аномалию. По данным John Burns Research & Consulting, в апреле 2026 года новые дома продавались примерно на 2% дешевле вторичного жилья — впервые с начала ведения статистики в 1974 году. В июле медианная цена нового дома составила 393,8 тысяч долларов, тогда как "из вторых рук" —434,1 тысяч долларов. Разрыв достиг почти 9%.
Что стоит за этим "переворотом"?
Причина первая: эффект "замораживания" ипотечных ставок. В пандемию американцы массово взяли ипотеку под 2,5–3% годовых. Сегодня средняя ставка по 30-летнему фиксированному кредиту держится на уровне 6,5–6,7%. Менять низкую ставку на высокую невыгодно.
"Собственники после бума тех лет сегодня не спешат продавать жилье — а зачем, ведь купив другое, ежемесячный платеж по кредиту удвоится или утроится при той же сумме долга", - поясняет сертифицированный брокер Российской гильдии риэлторов Наталия Вяльшина.
Этот феномен, получивший в академической литературе название "mortgage lock-in", приводит к парадоксальному результату: рост ставок не снижает цены, а поддерживает их. Исследование Уортонской школы бизнеса показывает, что "запертые" домовладельцы — это преимущественно те, кто хотел бы переехать в жилье поменьше (downsizers). Они не выходят на рынок, сокращая предложение вторички сильнее, чем спрос на новое жилье.
Причина вторая: застройщики вынуждены продавать. В отличие от частного собственника, девелопер не может "переждать" рынок. У него есть кредиты, сроки и потребность в денежном потоке. Денис Астафьев, основатель финтех-платформы SharesPro, формулирует это предельно четко: "Девелоперы, напротив, вынуждены продавать... Поэтому они дают скидки, субсидируют ипотечные ставки и предлагают другие стимулы".
По данным NAHB, 37% строителей снижали цены в июле 2026 года, в среднем на 6%, а 63% предлагали различные стимулы. Застройщики также сокращают площади: медианный размер нового дома упал с 2700 кв. футов в середине 2010-х до 2400 кв. футов. Меньше дом — ниже цена.
Причина третья: региональная неоднородность. "Переворот" произошел не везде. На Северо-Востоке и Среднем Западе новые дома по-прежнему дороже вторички на 309 тысяч и 67 тысяч долларов соответственно. Дисконт сформировался в "Солнечном поясе" — Флориде, Техасе и других южных штатах, где идет активное строительство и конкуренция между застройщиками особенно высока.
Елена Алтухова, к.э.н., доцент Финуниверситета, характеризует американский рынок как "рынок покупателей без покупателей".
"В июле 2026 года на рынке насчитывалось около 967 тысяч активных покупателей против 1,46 миллиона продавцов", - указала она. Застройщики, по ее мнению, "вынуждены демпинговать вторичный рынок посредством скидок и иных привилегий", в том числе за счет сокращения площади строительства.
В России ситуация прямо противоположная. По итогам второго квартала 2026 года разрыв между ценами на первичное и вторичное жилье достиг 51,5% — новостройки почти вдвое дороже готового жилья. Средняя цена квадратного метра на первичке — 222 тысяч рублей, на вторичке — 146,5 тысяч рублей.
Всегда ли так было? Нет. Столь драматичный разрыв — результат последних лет, когда массовые льготные ипотечные программы (прежде всего семейная и IT-ипотека) искусственно разогрели спрос на новостройки. Застройщики, зная, что покупатель придет с субсидированной ставкой, закладывали в цену премию. Вторичка, не охваченная льготными программами, росла куда скромнее.
Однако сейчас ситуация начинает меняться. По данным федерального агентства "Этажи", количество сделок с вторичкой в 2026 году выросло на 78% год к году. Спрос смещается с новостроек на готовое жилье. Почему?
Наталия Вяльшина объясняет это не только ценой.
"Люди не хотят подолгу жить в стройке, ведь большая часть новых квартир продаются без ремонта. Во вторичке ситуация другая: дом и окружающая среда уже сформированы, а квартиру можно полностью переделать под себя — причем зачастую дешевле, чем покупать новую и делать ремонт с нуля", - считает она.
Дополнительный фактор — качество. Как отмечает Ходжа Кава из РЭУ им. Плеханова, "свежая вторичка, дома не старше десяти лет, подорожала за год на 27% и стоит уже 189,2 тысяч рублей за квадратный метр — то есть дешевле новостройки всего на процент с небольшим. Премия новостройки практически исчезла".
Массового сценария "как в США" в России пока не наблюдается, но предпосылки формируются. Для разворота тренда необходимо совпадение нескольких условий.
Первое: дальнейшее ослабление льготной ипотеки. С июля 2025 года доля льготных программ в выдачах упала с 72% до 57%. Ужесточение семейной ипотеки, введение правила "одна семья — одна льготная ипотека" — все это сокращает пул покупателей, способных взять новостройку.
Второе: сохранение высокой ключевой ставки. При ключевой ставке 14% рыночная ипотека остается на уровне 18–19% годовых. Это делает покупку новостройки без льготной программы экономически бессмысленной для большинства.
Третье: давление на ликвидность застройщиков.Чем дольше ставки остаются высокими, тем сильнее девелоперы вынуждены идти на уступки. Денис Астафьев перечисляет условия: одновременное ослабление льготной ипотеки, высокие ставки, слабый спрос и давление на ликвидность застройщиков.
Однако эксперты предупреждают: снижение окажется скрытым, а не через прямое падение прайс-листов. Вероятнее всего, сначала рынок увидит рассрочки, субсидированные ставки, дисконты при полной оплате, бонусы в виде отделки или машиномест.
По
данным IRN.RU, сближение цен начнется уже в 2026–2027 годах, но основная нагрузка ляжет на застройщиков — вторичка будет медленно расти, а первичка —сползать вниз в той или иной форме.
Ключевое отличие российского рынка жилья от американского - в структуре ипотеки. В США доминирует 30-летняя фиксированная ставка. Ставка фиксируется на весь срок кредита, и при переезде заемщик теряет ее навсегда — отсюда и эффект "замораживания". В России ставки по рыночной ипотеке чаще привязаны к ключевой или фиксируются на короткий срок, но главное — льготные программы радикально искажают рынок.
"Премия новостройки исчезла". На рынке недвижимости зреет раскол Второе отличие — доля вторичного рынка. В США на готовое жилье приходится 80–90% всех сделок, и именно оно определяет динамику цен. В России первичка традиционно играет более заметную роль, особенно в крупных городах, а льготная ипотека сделала ее фактически отдельным рынком с собственной ценообразовательной логикой.
Третье — налоговый режим и транзакционные издержки. В США продавец вторички может просто снять дом с продажи и переждать, не неся существенных потерь. В России продажа квартиры, находящейся в собственности менее 3–5 лет, облагается НДФЛ, что делает вторичку менее ликвидной, но не меняет фундаментальной асимметрии мотиваций.
Могут ли американские правила работать в России? Теоретически — да, но с оговорками. Если ключевая ставка останется высокой длительное время, льготные программы продолжат сворачиваться, а застройщики столкнутся с необходимостью распродавать остатки, мы увидим точечные эпизоды "американского сценария" — в перегретых регионах с большим объемом ввода и у застройщиков с проблемной ликвидностью.
Но системного переворота, как в США, не будет. Причина — в отсутствии массовой 30-летней фиксированной ипотеки с низкими ставками. Российский заемщик не "заперт" в своей квартире с ставкой 3% — он может рефинансировать или продать, пусть и с издержками. А главное — российский рынок слишком сильно зависит от государственных программ, чтобы работать по чисто рыночным законам.
