Рынок первички уходит от массового покупателя - 26.10.2026, ПРАЙМ
Рынок первички уходит от массового покупателя
Жителям крупнейших городов становится все сложнее накопить на новостройку. Дешевого продукта на первичном рынке почти не осталось, а строить стало дороже. В... | 26.10.2026, ПРАЙМ
МОСКВА, 26 окт — ПРАЙМ. Жителям крупнейших городов становится все сложнее накопить на новостройку. Дешевого продукта на первичном рынке почти не осталось, а строить стало дороже. В Москве за три года количество бюджетных лотов сократилось кратно. Предложений по цене около 300 тысяч рублей за квадратный метр практически нет, а средняя цена "квадрата" в "старой" Москве к лету 2026 года ушла далеко за 800 тысяч рублей.Себестоимость растет из-за логистики, материалов, топлива и инфраструктурных обременений, которые девелоперы закладывают в цену. Параллельно дорогие кредиты и сужение льготных программ сделали ипотеку заградительной для массового покупателя. Застройщики в ответ сокращают запуски массовых проектов и уходят в премиум.В Москве это видно ярче всего: сюда стягивается миграционный спрос, здесь максимальная концентрация рабочих мест и наименьший запас дешевых лотов. Поэтому разрыв между ценами и доходами растет быстрее, чем в среднем по стране.Рынок первички все больше уезжает от массового покупателя. Доступные новостройки становятся дефицитом, а премия к вторичке сохраняется — первичка в среднем дороже готового жилья примерно на 18–20%. Возможности смещаются в сторону "молодой вторички", локаций с более низким порогом входа — Новая Москва, отдельные районы, города-спутники — и сделок с крупным первоначальным взносом, когда это экономически оправданно.Сроки накопления растут с каждым годом. Если брать за основу формулу "2,5 зарплаты за 1 кв. м", то на типовые 50 кв. м нужно порядка 125 средних месячных зарплат. При накоплении 30% дохода срок выходит около 35 лет, при 40% — около 26 лет. Но это "на бумаге". В реальности люди используют ипотеку, софинансирование семьи, продажу другого жилья или переезд в более доступные локации, и срок может меняться.В регионах ситуация не легче. Правда, за последний год доступность нового жилья выросла в Дагестане, Краснодарском крае и Ростовской области. Там ниже база цен, и в 2025–2026 гг. темпы роста цен на первичку в отдельных сегментах могли отставать от роста номинальных зарплат. Плюс на Юге очень активное строительство и высокая конкуренция застройщиков: большие объемы запусков сдерживают рост цен в массовом сегменте. Миграция и развитие сервисной и туристической экономики поддерживают спрос, но предложение растет быстро, поэтому ценовое давление мягче, чем в столичных агломерациях.На фоне других стран доступность жилья в России снизилась. В крупнейших агломерациях она ухудшилась быстрее, чем в среднем по стране, во многом из-за исчезновения бюджетного предложения и дорогой ипотеки. В международном контексте ключевые драйверы доступности — уровень ипотечных ставок, доля льготных программ, объем предложения в массовом сегменте и соотношение темпов роста цен и доходов. В РФ в 2025–2026 гг. комбинация "высокие ставки + сужение льгот + дефицит дешевых лотов" делает покупку новостройки в мегаполисах особенно чувствительной к доходу. В странах с развитым долгосрочным ипотечным рынком и стабильным предложением массового жилья метрики доступности, как правило, более устойчивы; в РФ волатильность программ и ставок сильнее транслируется в доступность.У российских застройщиков есть инструменты для повышения доступности квартир. Например, увеличить предложение в массовом сегменте: стимулировать запуски проектов с меньшим метражом и умеренной отделкой, упрощать подключение к инфраструктуре, снижать административные и инфраструктурные обременения. Снизить стоимость финансирования: при сохранении макроустойчивости создавать адресные ипотечные инструменты для первичного массового жилья, развивать долгосрочную фиксированную ставку. Работать с себестоимостью через локализацию материалов, логистические решения и стандартизацию проектных решений. И развивать альтернативы — арендное жилье, кооперативные модели, программы обмена и переезда внутри агломераций, чтобы расширить выбор для домохозяйств с ограниченным бюджетом.Однако без существенного расширения предложения в массовом сегменте и без новых доступных ипотечных решений доступность новостроек в крупнейших городах останется под давлением, а ценовой разрыв между первичкой и вторичкой может сохраняться. Рынок уже показывает признаки охлаждения спроса и сокращения новых запусков в крупных городах.Автор: Кирилл Агапов, генеральный директор, управляющий партнер Umbrella Consulting Group
МОСКВА, 26 окт — ПРАЙМ. Жителям крупнейших городов становится все сложнее накопить на новостройку. Дешевого продукта на первичном рынке почти не осталось, а строить стало дороже. В Москве за три года количество бюджетных лотов сократилось кратно. Предложений по цене около 300 тысяч рублей за квадратный метр практически нет, а средняя цена "квадрата" в "старой" Москве к лету 2026 года ушла далеко за 800 тысяч рублей.
Себестоимость растет из-за логистики, материалов, топлива и инфраструктурных обременений, которые девелоперы закладывают в цену. Параллельно дорогие кредиты и сужение льготных программ сделали ипотеку заградительной для массового покупателя. Застройщики в ответ сокращают запуски массовых проектов и уходят в премиум.
В Москве это видно ярче всего: сюда стягивается миграционный спрос, здесь максимальная концентрация рабочих мест и наименьший запас дешевых лотов. Поэтому разрыв между ценами и доходами растет быстрее, чем в среднем по стране.
Рынок первички все больше уезжает от массового покупателя. Доступные новостройки становятся дефицитом, а премия к вторичке сохраняется — первичка в среднем дороже готового жилья примерно на 18–20%. Возможности смещаются в сторону "молодой вторички", локаций с более низким порогом входа — Новая Москва, отдельные районы, города-спутники — и сделок с крупным первоначальным взносом, когда это экономически оправданно.
Сроки накопления растут с каждым годом. Если брать за основу формулу "2,5 зарплаты за 1 кв. м", то на типовые 50 кв. м нужно порядка 125 средних месячных зарплат. При накоплении 30% дохода срок выходит около 35 лет, при 40% — около 26 лет. Но это "на бумаге". В реальности люди используют ипотеку, софинансирование семьи, продажу другого жилья или переезд в более доступные локации, и срок может меняться.
В регионах ситуация не легче. Правда, за последний год доступность нового жилья выросла в Дагестане, Краснодарском крае и Ростовской области. Там ниже база цен, и в 2025–2026 гг. темпы роста цен на первичку в отдельных сегментах могли отставать от роста номинальных зарплат. Плюс на Юге очень активное строительство и высокая конкуренция застройщиков: большие объемы запусков сдерживают рост цен в массовом сегменте. Миграция и развитие сервисной и туристической экономики поддерживают спрос, но предложение растет быстро, поэтому ценовое давление мягче, чем в столичных агломерациях.
На фоне других стран доступность жилья в России снизилась. В крупнейших агломерациях она ухудшилась быстрее, чем в среднем по стране, во многом из-за исчезновения бюджетного предложения и дорогой ипотеки. В международном контексте ключевые драйверы доступности — уровень ипотечных ставок, доля льготных программ, объем предложения в массовом сегменте и соотношение темпов роста цен и доходов. В РФ в 2025–2026 гг. комбинация "высокие ставки + сужение льгот + дефицит дешевых лотов" делает покупку новостройки в мегаполисах особенно чувствительной к доходу. В странах с развитым долгосрочным ипотечным рынком и стабильным предложением массового жилья метрики доступности, как правило, более устойчивы; в РФ волатильность программ и ставок сильнее транслируется в доступность.
У российских застройщиков есть инструменты для повышения доступности квартир. Например, увеличить предложение в массовом сегменте: стимулировать запуски проектов с меньшим метражом и умеренной отделкой, упрощать подключение к инфраструктуре, снижать административные и инфраструктурные обременения. Снизить стоимость финансирования: при сохранении макроустойчивости создавать адресные ипотечные инструменты для первичного массового жилья, развивать долгосрочную фиксированную ставку. Работать с себестоимостью через локализацию материалов, логистические решения и стандартизацию проектных решений. И развивать альтернативы — арендное жилье, кооперативные модели, программы обмена и переезда внутри агломераций, чтобы расширить выбор для домохозяйств с ограниченным бюджетом.
Однако без существенного расширения предложения в массовом сегменте и без новых доступных ипотечных решений доступность новостроек в крупнейших городах останется под давлением, а ценовой разрыв между первичкой и вторичкой может сохраняться. Рынок уже показывает признаки охлаждения спроса и сокращения новых запусков в крупных городах.
Автор: Кирилл Агапов, генеральный директор, управляющий партнер Umbrella Consulting Group
В разделе "Мнения" сайта Агентства экономической информации "ПРАЙМ" публикуются материалы, предоставленные аналитиками, трейдерами и экспертами российских и зарубежных компаний, банков, а также публикуются мнения собственных экспертов Агентства "ПРАЙМ". Мнения авторов по тому или иному вопросу, отраженные в публикуемых Агентством материалах, могут не совпадать с мнением редакции АЭИ "ПРАЙМ".
Авторы и АЭИ "ПРАЙМ" не берут на себя ответственность за действия, предпринятые на основе данной информации. С появлением новых данных по рынку позиция авторов может меняться.
Представленные мнения выражены с учетом ситуации на момент выхода материала и носят исключительно ознакомительный характер; они не являются предложением или советом по совершению каких-либо действий и/или сделок, в том числе по покупке либо продаже ценных бумаг. По всем вопросам размещения информации в разделе "Мнения" Вы можете обращаться в редакцию агентства: combroker@1prime.ru.
Доступ к чату заблокирован за нарушение правил.
Вы сможете вновь принимать участие через: ∞.
Если вы не согласны с блокировкой, воспользуйтесь формой обратной связи
Обсуждение закрыто. Участвовать в дискуссии можно в течение 24 часов после выпуска статьи.
