Ипотечный провал октября–ноября: рынок ждет охлаждение на 30–40%
Ипотечный провал октября–ноября: рынок ждет охлаждение на 30–40% - 28.10.2026, ПРАЙМ
Ипотечный провал октября–ноября: рынок ждет охлаждение на 30–40%
Этот год мы, скорее всего, завершится со ставкой 14%. Небольшой шанс на символическое снижение до 13,5% на заседании 18 декабря есть, предпосылок для повышения... | 28.10.2026, ПРАЙМ
МОСКВА, 28 окт — ПРАЙМ. Этот год мы, скорее всего, завершится со ставкой 14%. Небольшой шанс на символическое снижение до 13,5% на заседании 18 декабря есть, предпосылок для повышения - нет. Для рынка жилья это значит, что рыночная ипотека дешевле не станет: ставки предложения с конца июня держатся около 18,7%, до Нового года ожидается коридор 18–19%. Даже снижение до 13,5% картину не изменит — банки не успеют переложить его в ипотеку раньше февраля–марта.Главное изменение для рынка сейчас — не ставка, а новая семейная ипотека. Сентябрь был рекордным, но этот рекорд забрал спрос у осени. Банки выдали 125 тысяч кредитов на 614 миллиардов рублей — максимум с начала года. За девять месяцев выдачи выросли на 35% год к году, до 3,6 триллионов рублей.С 1 октября условия ужесточились: в столичных регионах семья с одним ребенком получает 12%, с двумя — 10%, с тремя — 8%. Поэтому в октябре–ноябре жду провала выдач и продаж на первичке на 30–40% к сентябрю. За год, по прогнозу, будет выдано около 1 миллиона кредитов на 4,5–4,6 триллионов рублей.В Московском регионе ажиотаж был заметнее всего: продажи по договорам участия в долевом строительстве в сентябре выросли на 46% к августу, до 10,7 тысяч. Но к сентябрю прошлого года это на 7% меньше. Больше всего прибавило Подмосковье: старая Москва +33%, Новая Москва +48%, область +55%. Цены растут: метр в новостройках по стране в сентябре подорожал на 0,9%, до 194,6 тысяч рублей, за год — на 10,1%. В Москве средняя цена — 425,3 тысяч, в Петербурге — 281,4 тысяч, в Подмосковье — 231,8 тысяч. Скидок от застройщиков пока не ожидается: будет больше рассрочек и субсидированных программ, то есть скрытых скидок. Номинальные цены до конца года прибавят еще 1,5–2,5%.Вторичка выигрывает от дорогих денег и дорожает быстрее новостроек: метр в сентябре стоил 131,7 тысяч рублей, плюс 1,2% за месяц и 12,1% за год. В Москве за январь–сентябрь зарегистрировали 100,9 тысяч сделок. Новые условия семейной ипотеки уводят часть покупателей с одним-двумя детьми из первички на вторичку: там можно поторговаться, а сделка не зависит от льготы. Тенденция сохранится, пока ставка не опустится ниже 12%.Частное домостроение пострадало сильнее всех: за девять месяцев введено 41,4 миллиона кв.м., на 20,8% меньше, чем год назад. Но появились два поворотных сигнала. В сентябре ИЖС ввели почти 5,3 миллионов кв.м. — на 4% больше, чем год назад. И по семейной ипотеке ставка на строительство дома осталась 6% независимо от числа детей и региона. В Москве, Подмосковье и Петербурге с Ленобластью дом по льготе теперь обходится семье с одним ребенком вдвое дешевле квартиры. Это главный недооцененный разворот квартала и ожидается смещение части спроса в загородку: выдачи на готовые загородные дома в сентябре выросли на 106,9% год к году.Проблема 2027–2028 годов закладывается прямо сейчас. Ввод жилья за три квартала сократился на 13,4%, до 66,3 миллионов кв.м. Разброс по регионам огромный: Москва +4,7%, Татарстан +3%, Подмосковье −29,5%, Краснодарский край −31,7%. Финансы застройщиков напряжены: на 1 июля долг по проектному финансированию почти достиг 11 триллионов рублей, на эскроу лежало 7,5 триллионов — покрытие 69,6%, минимум за шесть лет.Рассрочки помогают продажам, но эскроу пополняются медленнее, а кредит дорожает. При 14% новые проекты в регионах с ценой метра ниже 120–130 тысяч рублей часто не окупаются, поэтому запусков будет меньше. В 2027–2028 годах в городах-миллионниках начнется дефицит предложения, и метр будет дорожать быстрее инфляции. Массовых банкротств до конца года не ожидается, но слабых региональных девелоперов станут поглощать крупные федеральные игроки.Октябрь–ноябрь будут провальными по ипотеке. В декабре продажи немного вырастут по сезонным причинам. Цены не снизятся, рассрочек станет больше. При снижении ставки до 13,5% эффект будет небольшим, но психологически важным: покупатели, которые ждали, начнут возвращаться в первом квартале 2027 года — в первую очередь на вторичку и в бизнес-класс Москвы. Ставка сейчас уже не главный рычаг для жилья. Первичку определяет новая архитектура господдержки, вторичка и ИЖС на этом выигрывают, а стройка закладывает дефицит на 2027–2028 годы.Автор: Кирилл Агапов, генеральный директор, управляющий партнер Umbrella Consulting Group
МОСКВА, 28 окт — ПРАЙМ. Этот год мы, скорее всего, завершится со ставкой 14%. Небольшой шанс на символическое снижение до 13,5% на заседании 18 декабря есть, предпосылок для повышения - нет. Для рынка жилья это значит, что рыночная ипотека дешевле не станет: ставки предложения с конца июня держатся около 18,7%, до Нового года ожидается коридор 18–19%. Даже снижение до 13,5% картину не изменит — банки не успеют переложить его в ипотеку раньше февраля–марта.
Главное изменение для рынка сейчас — не ставка, а новая семейная ипотека. Сентябрь был рекордным, но этот рекорд забрал спрос у осени. Банки выдали 125 тысяч кредитов на 614 миллиардов рублей — максимум с начала года. За девять месяцев выдачи выросли на 35% год к году, до 3,6 триллионов рублей.
С 1 октября условия ужесточились: в столичных регионах семья с одним ребенком получает 12%, с двумя — 10%, с тремя — 8%. Поэтому в октябре–ноябре жду провала выдач и продаж на первичке на 30–40% к сентябрю. За год, по прогнозу, будет выдано около 1 миллиона кредитов на 4,5–4,6 триллионов рублей.
В Московском регионе ажиотаж был заметнее всего: продажи по договорам участия в долевом строительстве в сентябре выросли на 46% к августу, до 10,7 тысяч. Но к сентябрю прошлого года это на 7% меньше. Больше всего прибавило Подмосковье: старая Москва +33%, Новая Москва +48%, область +55%. Цены растут: метр в новостройках по стране в сентябре подорожал на 0,9%, до 194,6 тысяч рублей, за год — на 10,1%. В Москве средняя цена — 425,3 тысяч, в Петербурге — 281,4 тысяч, в Подмосковье — 231,8 тысяч. Скидок от застройщиков пока не ожидается: будет больше рассрочек и субсидированных программ, то есть скрытых скидок. Номинальные цены до конца года прибавят еще 1,5–2,5%.
Вторичка выигрывает от дорогих денег и дорожает быстрее новостроек: метр в сентябре стоил 131,7 тысяч рублей, плюс 1,2% за месяц и 12,1% за год. В Москве за январь–сентябрь зарегистрировали 100,9 тысяч сделок. Новые условия семейной ипотеки уводят часть покупателей с одним-двумя детьми из первички на вторичку: там можно поторговаться, а сделка не зависит от льготы. Тенденция сохранится, пока ставка не опустится ниже 12%.
Частное домостроение пострадало сильнее всех: за девять месяцев введено 41,4 миллиона кв.м., на 20,8% меньше, чем год назад. Но появились два поворотных сигнала. В сентябре ИЖС ввели почти 5,3 миллионов кв.м. — на 4% больше, чем год назад. И по семейной ипотеке ставка на строительство дома осталась 6% независимо от числа детей и региона. В Москве, Подмосковье и Петербурге с Ленобластью дом по льготе теперь обходится семье с одним ребенком вдвое дешевле квартиры. Это главный недооцененный разворот квартала и ожидается смещение части спроса в загородку: выдачи на готовые загородные дома в сентябре выросли на 106,9% год к году.
Проблема 2027–2028 годов закладывается прямо сейчас. Ввод жилья за три квартала сократился на 13,4%, до 66,3 миллионов кв.м. Разброс по регионам огромный: Москва +4,7%, Татарстан +3%, Подмосковье −29,5%, Краснодарский край −31,7%. Финансы застройщиков напряжены: на 1 июля долг по проектному финансированию почти достиг 11 триллионов рублей, на эскроу лежало 7,5 триллионов — покрытие 69,6%, минимум за шесть лет.
Рассрочки помогают продажам, но эскроу пополняются медленнее, а кредит дорожает. При 14% новые проекты в регионах с ценой метра ниже 120–130 тысяч рублей часто не окупаются, поэтому запусков будет меньше. В 2027–2028 годах в городах-миллионниках начнется дефицит предложения, и метр будет дорожать быстрее инфляции. Массовых банкротств до конца года не ожидается, но слабых региональных девелоперов станут поглощать крупные федеральные игроки.
Октябрь–ноябрь будут провальными по ипотеке. В декабре продажи немного вырастут по сезонным причинам. Цены не снизятся, рассрочек станет больше. При снижении ставки до 13,5% эффект будет небольшим, но психологически важным: покупатели, которые ждали, начнут возвращаться в первом квартале 2027 года — в первую очередь на вторичку и в бизнес-класс Москвы. Ставка сейчас уже не главный рычаг для жилья. Первичку определяет новая архитектура господдержки, вторичка и ИЖС на этом выигрывают, а стройка закладывает дефицит на 2027–2028 годы.
Автор: Кирилл Агапов, генеральный директор, управляющий партнер Umbrella Consulting Group
В разделе "Мнения" сайта Агентства экономической информации "ПРАЙМ" публикуются материалы, предоставленные аналитиками, трейдерами и экспертами российских и зарубежных компаний, банков, а также публикуются мнения собственных экспертов Агентства "ПРАЙМ". Мнения авторов по тому или иному вопросу, отраженные в публикуемых Агентством материалах, могут не совпадать с мнением редакции АЭИ "ПРАЙМ".
Авторы и АЭИ "ПРАЙМ" не берут на себя ответственность за действия, предпринятые на основе данной информации. С появлением новых данных по рынку позиция авторов может меняться.
Представленные мнения выражены с учетом ситуации на момент выхода материала и носят исключительно ознакомительный характер; они не являются предложением или советом по совершению каких-либо действий и/или сделок, в том числе по покупке либо продаже ценных бумаг. По всем вопросам размещения информации в разделе "Мнения" Вы можете обращаться в редакцию агентства: combroker@1prime.ru.
Доступ к чату заблокирован за нарушение правил.
Вы сможете вновь принимать участие через: ∞.
Если вы не согласны с блокировкой, воспользуйтесь формой обратной связи
Обсуждение закрыто. Участвовать в дискуссии можно в течение 24 часов после выпуска статьи.
