МОСКВА, 16 июн - ПРАЙМ. В последние годы мировой рынок недвижимости выглядит перегретым. Согласно отчету CBRE, общий объем глобальных инвестиций в недвижимость в первой половине 2024 года достиг $440 миллиардов, что представляет собой увеличение на 8% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Но актуально ли это для всех сегментов рынка? Почему спрос на коммерческие офисные объекты не может полноценно восстановиться со времен пандемии?
Рассмотрим ключевые регионы мира.
Юго-Восточная Азия: Развивающиеся рынки, такие как Таиланд и Вьетнам, предлагают стабильный рентный доход. Средняя доходность аренды в Бангкоке и Хошимине составляет около 5-7% годовых. Ожидается, что рынок недвижимости Вьетнама увеличится вдвое к 2030 году и достигнет 48 миллиардов долларов за счет стабильного экономического роста и интереса инвесторов. Сегодня в Таиланде и Малайзии наблюдается увеличение арендных ставок на розничные площади на 3-4% в 2024 году, а вакантность офисных и торговых площадей остается на уровне 6-7%, что говорит о перспективах вложения в коммерческую недвижимость. В 2024 году также ожидается умеренный рост арендных ставок на офисные помещения. В Сингапуре, например, он составит около 4% благодаря высокому спросу со стороны международных компаний.
В других странах региона офисные объекты вряд ли покажут хорошую доходность и перспективы на 2025 год. Такие мировые локомотивы, как КНР (включая Гонконг), Южная Корея и Япония не могут похвастаться высоким спросом офисы. В Китае 14,5% таких площадей пустуют, в сравнении с 13% в 2023 году. Рост арендных ставок на офисные помещения в ключевых городах - Пекин и Шанхай был умеренным, всего около 1.5% в 2024 году.
В Гонконге в текущем году простаивает 16.8% офисов, при этом арендные ставки снизились на 2% из-за оттока международных компаний. В Сеуле пустуют 9% офисных площадей. В Токио - 7.4% по сравнению с 6.8% в 2023-м году. Рост ставок по аренде не превысил 2%, что ниже инфляции в Южной Корее (более 5%).
Европа: В 2024 году европейский рынок недвижимости характеризуется стабильностью. По данным McKinsey, Германия, Франция и Испания продолжают демонстрировать рост стоимости жилья и привлекательные условия для долгосрочных инвестиций. Общий объем инвестиций в недвижимость в Европе в первом квартале 2024 года составил 37 миллиардов евро, с наибольшим ростом в гостиничном и промышленном секторах. В Германии средняя стоимость жилья увеличилась на 6.7% за год, в Испании - на 4.5%.
Инвестиции в офисную недвижимость в Европе снизились на 25% в 2023 году, пустует порядка 12%. А вот спрос на логистические и складские помещения продолжает расти, что говорит об оживлении промышленности и торговли в регионе. В 2023 году арендные ставки в этом сегменте увеличились на 6.9%, а в 2024 году ожидается рост на 5%. Вакантность снизилась с 5.4% до 4.8% в 2024 году. Средние арендные ставки на розничные площади в торговых центрах увеличились на 4.5% в 2023 году и прогнозируется их рост на 3.8% в 2024 году.
Итак, рынок недвижимости ЕС демонстрирует современный парадокс - оживление в сегменте производственных, торговых и складских площадей не приводит к росту спроса на офисы.
США: Средняя стоимость жилья в США в апреле 2024 года составила 432 тысячи долларов, что на 6.1% выше по сравнению с прошлым годом. Тем не менее, в 2024 году прогнозируется увеличение продаж жилья на 5% по сравнению с 2023 годом, до 4.3 миллионов сделок. Развитию рынка препятствует крайне высокая ставка ФРС, но рост американской экономики позволяет расти рынку даже со столь высокими ценами.
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в первом квартале 2024 года составил 125 миллиардов долларов, что на 10% больше, чем в первом квартале 2023 года. Инвестиции в офисные помещения составили 65 миллиардов долларов в 2023 году (на 25% ниже, чем в 2022-м году, по данным PwC), и ожидается их дальнейшее снижение на 10% в 2024 году из-за сохраняющейся неопределенности в отношении гибридных моделей работы. Вакантность офисных площадей в США увеличилась до 18.2%, что снижает перспективу инвестирования в это направление.
Вакантность коммерческих помещений выросла с 3.3% в 2022 году до 5.4% в 2024 году, однако арендные ставки продолжили расти, увеличившись на 6.9% в 2023 году. Инвесторы продолжают вкладываться в современные склады и логистические центры, особенно в стратегически важных регионах
Средние арендные ставки на розничные площади в торговых центрах увеличились на 4.5% в 2023 году и ожидается их рост на 3.8% в 2024 году.
Россия: Российский рынок недвижимости продолжает умеренный рост, несмотря на высокие ставки. В 2023 году доля ипотечных сделок на рынке недвижимости РФ превысила 50%, а в Московском регионе достигла рекордных 73% в новостройках. Это означает, что высокие процентные ставки и отмена массовой льготной ипотеки могут охладить жилой рынок, что делает 2025 год удачным временем для покупок.
По данным Knight Frank, доходность от аренды коммерческих объектов в России составляет 7-11% годовых, что значительно выше доходности от аренды жилой недвижимости (в среднем примерно 3-4% годовых).
Вакантность офисных площадей в Москве и Санкт-Петербурге остается высокой, достигнув 15% в конце 2023 года и прогнозируется на уровне 16% в 2024 году. Инвестиции в офисную недвижимость снизились на 20% в 2023 году, что вызывает опасения потенциальных инвесторов.
При этом спрос на логистические и складские помещения в России остается высоким. В 2023 году арендные ставки в этом сегменте увеличились на 8%, а в 2024 году ожидается рост на 6%. Уровень вакантности складских помещений снизился с 6% в 2023 году до 5% в 2024 году, что свидетельствует о высоком спросе на качественные логистические объекты. Это наблюдается на фоне роста производства в промышленности, растущей деловой активности, загрузке промышленных объектов и роста ВВП в 2.3% в целом.
Средние арендные ставки на розничные площади в торговых центрах увеличились на 3% в 2023 году, а вакантность розничных площадей остается стабильной на уровне 7%, что связано с восстановлением потребительских расходов.
Ожидается, что более благоприятный инвестиционный климат для рынка недвижимости в мире наступит к началу-середине 2025 года. Но коснется ли это офисных площадей? Мы видим, что замедление роста экономики в Китае и адаптация к новым моделям поведения с больше долей удаленной работы и покупок в США, ЕС и России приводят к увеличению вакантности и стагнации на рынке коммерческой недвижимости. Инвесторам в недвижимость стоит учитывать, что этот тренд может стать долгосрочным и обратить большее внимание на жилые, производственные и рекреационные площади.
Эксперт - Владислав Потапов, аккредитованный финансовый и инвестиционный советник НАУФОР, директор по продукту компании “Финион”
В разделе "Мнения" сайта Агентства экономической информации "ПРАЙМ" публикуются материалы, предоставленные аналитиками, трейдерами и экспертами российских и зарубежных компаний, банков, а также публикуются мнения собственных экспертов Агентства "ПРАЙМ". Мнения авторов по тому или иному вопросу, отраженные в публикуемых Агентством материалах, могут не совпадать с мнением редакции АЭИ "ПРАЙМ".
Авторы и АЭИ "ПРАЙМ" не берут на себя ответственность за действия, предпринятые на основе данной информации. С появлением новых данных по рынку позиция авторов может меняться.
Представленные мнения выражены с учетом ситуации на момент выхода материала и носят исключительно ознакомительный характер; они не являются предложением или советом по совершению каких-либо действий и/или сделок, в том числе по покупке либо продаже ценных бумаг. По всем вопросам размещения информации в разделе "Мнения" Вы можете обращаться в редакцию агентства: combroker@1prime.ru.