В этом месяце Банк России обсудит с коммерческими банками вопрос о введении повышательного коэффициента риска для ипотечных кредитов. Коэффициент будет применяться в тех случаях, когда общая сумма платежей клиента по кредитам превысит определенную долю его доходов (например, 50%). Данная инициатива увеличит нагрузку на капитал предоставляющего кредит банка.

В случае ее утверждения новая мера, предполагающая более высокие процентные ставки и ужесточение требований к кредитованию, может снизить доступность ипотечных кредитов. В последнее время ипотека стала важным фактором роста продаж для девелоперов: так, в 3к19 на долю недвижимости, приобретаемой с использованием ипотечных кредитов, пришлось 34–66% общего объема продаж публичных застройщиков. Согласно данным за октябрь, с начала года средняя ставка по ипотечным кредитам снизилась на 48 бп, до рекордно низких 9,4%, что компенсирует общее охлаждение рынка, наблюдаемое в последнее время. По расчетам наших экономистов, к концу 2020 г. ключевая ставка Банка России опустится до 6% (против 6,5% на данный момент), что, по нашим оценкам, предполагает среднюю ставку по ипотечным кредитам в пределах 7,5–8,0%.

Мы также считаем, что снижение ипотечных ставок на 50 бп увеличит число потенциальных заемщиков в сегменте массового жилищного строительства на 10%. Это является важным фактором стимулирования рынка в условиях сохраняющегося давления на бюджеты домохозяйств и перераспределения спроса, произошедшего в преддверии перехода на эскроу-счета. Однако ужесточение условий выдачи кредитов может подорвать наметившийся прогресс.