Банк России опубликовал вчера доклад для общественных консультаций, предложив дополнительные надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам в зависимости от показателя долговой нагрузки (ПДН) и соотношения величины основного долга по ипотечному кредиту и справедливой стоимости залога ("кредит/залог"). Новые меры предлагается ввести с июля 2020 года. ЦБ отметил следующее:

— С 2013 года в России динамично развивается ипотечное кредитование. За указанный период портфель ипотечных кредитов вырос более чем в 3,5 раза, с 2,0 трлн руб. до 7,3 трлн руб. Доля ипотеки в совокупном портфеле розничных кредитов увеличилась с 27,8% до 42,8%. В октябре 2019 года портфель ипотечных кредитов превысил уровень октября 2018 года на 20,8%.

— В то же время в России сохраняется значительный потенциал дальнейшего развития ипотечного кредитования. Доля ипотеки в ВВП России увеличилась с 3,3% на начало 2013 года до 6,7% в 2К19, при том что на других развивающихся рынках она составляет 10-30% ВВП (по данным МВФ, медианное значение — 21%).

— По данным, полученным ЦБ от банков в процессе сбора аналитической информации, в 3К19 42% объема предоставленных ипотечных кредитов было выдано лицам с ПДН выше 50% (в 2К19 этот показатель составлял 44%). Более того, с начала года доля заемщиков с ПДН выше 80% увеличилась на 3,2 п. п. до 6,6% в 3К19.

— Регулятор предлагает ввести дополнительные надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам в диапазоне от 10% до 60% в зависимости от уровня ПДН и соотношения "кредит/залог" конкретного заемщика.

Наше мнение. Это предложение можно рассматривать как дополнение к введенным в октябре 2019 года ПДН по необеспеченным кредитам. Таким образом ЦБ стремится сдерживать процесс выдачи новых кредитов наиболее закредитованным гражданам. Пока это только доклад для общественных консультаций, но в случае принятия предложенных мер возможно некоторое замедление роста ипотечного кредитования.

Дело в том, что, по данным ЦБ, более 40% новых ипотечных займов выдаются гражданам с ПДН выше 50%, и банкам придется взвешивать плюсы и минусы предоставления ипотеки клиентам с более высоким ПДН ввиду повышения коэффициентов риска при расчете достаточности капитала.

Тем не менее мы считаем, что рынок ипотечного кредитования может поддерживать рост около 14-16%, т. к. ипотека остается привлекательным продуктом для банков (коэффициенты риска по ней при расчете достаточности капитала по-прежнему сравнительно низкие, стоимость риска очень небольшая, есть возможность установления долгосрочных отношений с клиентом и перспектива перекрестных продаж), а общий охват рынка ипотекой по-прежнему очень низкий.

Новость умеренно неблагоприятна для застройщиков жилья. Следует также отметить, что, по всей видимости, новые меры не коснутся кредитов под залог недвижимости, которые выдает TCS Group.