МОСКВА, 2 дек — ПРАЙМ. В России из-за сложной экономической обстановки могут участиться случаи задержки ввода домов строительными компаниями, полагают опрошенные РИА Недвижимость участники рынка.
ТРИ ПОВОДА ДЛЯ ПАНИКИ
Строительные компании, в особенности на московском рынке жилья, сейчас оказались в достаточно сложном положении. По данным столичного Росреестра, продажи квартир в новостройках Москвы в октябре 2022 года упали в сравнении с сентябрем на 40%, а к октябрю прошлого года — на 54%, до 4,6 тысячи договоров долевого участия.
В результате, как подсчитали в "Циане", доля сделок с новостройками в Москве по итогам октября снизилась до уровня 2016 года, составив всего 28%. При этом объем выставленной на продажу "первички", по наблюдениям аналитиков компании, в полтора раза выше, чем шесть лет назад. Таким образом, заметно явное снижение спроса при высоком объеме предложения. В результате выручка девелоперов столичного региона в октябре упала на 38% по сравнению с сентябрем — до 96,3 миллиарда рублей.
Интерес к покупке новостроек начал сокращаться, когда ЦБ РФ предостерег заемщиков от ипотеки с околонулевой ставкой и подъемным для покупателей ежемесячным платежом, отметили в пресс-службе портала "Мир квартир".
Кроме того, как ранее заявил замминистра финансов Алексей Моисеев, Минфин исходит из того, что выдача льготной ипотеки под 7% на жилье в новостройках закончится 31 декабря, и не видит необходимости в новых мерах господдержки рынка "первички".
По подсчетам "Циана", после ожидаемого в конце года завершения программы льготной ипотеки на новостройки россиянам, решившим приобрести квартиру на первичном рынке в кредит, придется ежемесячно выплачивать за нее около половины семейного дохода. То есть покупка квартиры существенно затруднится, что еще сильнее сократит продажи и усложнит положение застройщиков.
В Национальном объединении строителей (НОСТРОЙ) обратили внимание и на недостаток кадров в стройотрасли. Сейчас, по его данным, в отрасли не хватает до 5 миллионов рабочих. В качестве существенного фактора риска для ввода домов в России там выделили частичную мобилизацию, еще более усугубившую дефицит кадров в строительстве.
СИТУАЦИЯ НЕ КРИТИЧНА
Вместе с этим участники рынка пока не видят массовых задержек сроков ввода новостроек.
"Сегодня 80% застройщиков вводят дома в срок, указанный в проектной декларации, 15% с небольшой задержкой — до трех месяцев, 5% — с задержкой более шести месяцев", — привел свои данные директор управления новостроек агентства "Инком-недвижимость" Валерий Кочетков.
По его словам, ситуация пока обстоит гораздо лучше, чем, например, в 2020 году, когда в период жесткого локдауна некоторые строительные компании перенесли сроки сдачи объектов почти на год.
"Так что пока приметой времени затягивание сроков строительства назвать нельзя, и сейчас какого-то массового всплеска таких просрочек не происходит", — поделился своими наблюдениями руководитель отдела правового сопровождения сделок "НДВ Супермаркет недвижимости" Дмитрий Логинов.
Свою позитивную роль, по словам эксперта, здесь играет реформа долевого строительства в России и переход на проектное финансирование, произошедший в 2019 году. В результате реформы затягивать сроки передачи жилья дольщикам строительным компаниям теперь совсем не выгодно, так как деньги от покупателей застройщик может получить только после ввода дома в эксплуатацию.
В настоящий момент, согласно данным Единого реестра проблемных объектов (ЕРПО), проблемными в России считаются 10,6 миллиона квадратных метров жилья, из которых 6,9 миллиона "квадратов" приходится на тех застройщиков, которые находятся непосредственно в процедурах банкротства.
"Это ниже, чем в середине 2019 года. Тогда объем только банкротной квадратуры превышал 12 миллионов, а общие объемы проблемных "квадратов" доходили до отметок в 18 миллионов", — вспомнил Логинов.
Вместе с тем с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023-го действует мораторий по включению строящихся домов в ЕРПО, так что не все проекты, реально имеющие трудности, отображены в реестре, обратил внимание замруководителя юридического департамента компании "Гранель" Максим Деев.
ДОЛЬЩИК В ТУПИКЕ
Так что дольщикам все же стоит подготовиться к худшему, тем более что вариантов для решения вопроса в свою пользу у них не так много.
Стоит напомнить, что все сроки, в которые застройщик должен сдать дом и передать дольщикам ключи, прописаны в договоре долевого участия. При этом они изначально берутся с запасом, отметила адвокат "Центрюрсервиса" Екатерина Тютюнникова.
В случае, если ввод дома задерживается, застройщик должен направить дольщику уведомление об этом за два месяца. Кроме того, он может предложить покупателю заключить с ним дополнительное соглашение об изменении сроков. Но юристы не рекомендуют подписывать такие бумаги.
"Ведь в этом случае считается, что дольщик добровольно соглашается продлить срок завершения строительства и не имеет никаких претензий к застройщику", — предупредила юрист Дарья Коровина.
До марта 2022 года, если застройщик задерживал сроки ввода, дольщик мог взыскать с него неустойку за каждый день просрочки в двойном размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России.
Но в марте правительство РФ ввело мораторий на ответственность за нарушение срока сдачи жилья — перестали начисляться неустойки, штрафы, убытки, а также были предоставлены отсрочки исполнения по судебным актам, напомнила Тютюнникова.
По ее словам, изначально мораторий был запланирован до конца 2022 года, но затем продлен. Таким образом, если дом не достроен в период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023-го, дольщик не сможет обратиться в суд и взыскать неустойку за задержку. Суд просто откажет в иске.
"Правда, в постановлении правительства ничего не говорится об отсрочке в части компенсации морального вреда. Так что его взыскать как раз можно", — добавил председатель правления ГК "МонолитХолдинг" Гасан Архулаев.
Ну и, конечно, всегда остается возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке. Но обычно это очень невыгодно, говорят юристы.
"К этому способу на практике прибегают редко, так как к моменту расторжения договора на рынке уже наверняка изменилась стоимость квадратного метра, да и деньги от застройщика назад за один день не поступят. Поэтому люди чаще всего вынуждены просто ждать", — отметила Тютюнникова.
Кроме того, большая часть новостроек сейчас реализуется с эскроу-счетами. Следовательно, при расторжении договора дольщик получит только ту сумму, которую заложил на счет. В отличие от "дореформенных времен" проценты за пользование этими средствами застройщик платить не обязан, добавил Логинов.
БЕРИТЕ ГОТОВОЕ
Эксперты рекомендуют тем дольщикам, которые столкнулись с затягиванием сроков, попытаться договориться с застройщиком.
"На практике нередки случаи, когда строительные компании для урегулирования конфликта предлагают покупателям дополнительные квадратные метры в том же строящемся доме. Например, передают дольщикам кладовые помещения", — рассказала адвокат "РИ-Консалтинга" Елена Гладышева.
Если застройщик переносит срок ввода на полгода, то можно также предложить ему компенсировать квартплату за весь период просрочки. Кроме того, иногда стоит попросить строительную компанию дать скидку на машино-место в размере, эквивалентном теоретически возможным штрафным санкциям за просрочку по ДДУ, добавил возможный вариант договоренности управляющий партнер компании "Живой комплекс LES" Олег Дедков.
"Это, безусловно, относится к тем случаям, когда динамика строительства снижена, но стройка не стоит. Если вы видите критическое бездействие, обращайтесь в финансирующий банк, который в нынешней реальности — главный "начальник" для любого застройщика", — дал еще один совет он.
По словам Дедкова, любое письмо (даже по электронной почте) от курирующих сотрудников банка будет застройщиком воспринято гораздо серьезнее, чем частная жалоба дольщика.
Ну а в качестве оптимального варианта, чтобы не попасть в ситуацию, когда срок ввода дома задерживается, а из-за действия моратория не удастся получить неустойку, эксперты в нынешней ситуации рекомендуют покупать квартиры в максимально готовых домах.
"Если дом построен и ведутся отделочные работы, есть большая вероятность, что вы все же получите ключи в срок", — констатировала Коровина.
