МОСКВА, 10 мая — ПРАЙМ. Судебная практика знает немало споров по продаже жилья вместе с их собственниками. В каких случаях реальный владелец квартиры может оказаться в этой самой квартире уже после ее продажи вместе с новым хозяином, рассказывает агентству "Прайм" адвокат Олег Сухов.
Прежде всего, речь идет о сделках, связанных с отчуждением одним из супругов, в том числе бывших, общей недвижимости.
"Такие договоры являются недействительными, но на практике встречаются достаточно часто. Приводят они к тому, что второй супруг, также считающийся законным собственником реализованной квартиры, несмотря на отсутствие у него официальной на то бумаги, например, свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН, остается проживать в проданной недвижимости с новым владельцем, пока по суду не аннулирует сделку", — говорит юрист.
Второе место занимают договоры купли-продажи кооперативных квартир. Как и в первом примере, кооперативное жилье может приобретаться в период брака, и вне зависимости от оформления только на одного члена семьи, по закону принадлежит оно и другим членам семьи, например, второму или бывшему супругу или его наследникам.
"К сожалению, такое законное право подчас забывается, и кооперативная недвижимость продается новым владельцам, несмотря на её частичную принадлежность членам или бывшим членам семьи продавца-пайщика, статус которых и после сделки никак не меняется. Для новых собственников такую покупку удачной назвать никак не получится — судом она может быть признана недействительной со всеми вытекающими из этого последствиями", — отмечает Сухов.
На третье место следует определить сделки по продаже жилья с законными собственниками по наследству, фактически принятому, но надлежащим образом не оформленному.
"Например, умирает отец, у которого остаются два сына, квартира и иное имущество. Один сын обращается к нотариусу с заявлением о принятии наследства и оформляет на себя жилое помещение. Другой сын к нотариусу не обращается, но вступает в наследство фактически, например, пользуясь оставшейся от отца коллекцией дорогих картин или монет. В приведенном примере, несмотря на оформление первым сыном всей квартиры на себя, ее собственниками все равно будут являться оба сына в равных долях", — указывает адвокат.
Поэтому после покупки такой общей недвижимости новый владелец получит неприятным бонусом сюрприз в виде еще одного собственника, а именно второго сына, способного в любой момент восстановить свои права на половину жилого помещения и оспорить сделку в судебном порядке.
И наконец, продажи приватизированных квартир, приватизация которых осуществлялась с нарушением прав определенных категорий граждан.
Например, в практике Сухова имел место судебный спор в Останкинском районном суде Москвы, в котором прокуратура лишила собственности покупательницу дорогостоящей недвижимости. Она приобрела квартиру сразу после приватизации, оформленной без участия несовершеннолетних детей, временно находившихся в детском доме. А поскольку приватизация без участия детей не считается правомерной, то и сделка по продаже жилья также была судом аннулирована.
"Несовершеннолетние дети должны были стать собственниками в порядке приватизации, но по независящим от них обстоятельствам и в нарушении их прав недвижимость была реализована новому владельцу, несмотря на то, что и они являлись собственниками квартиры по закону, даже с учетом неправильно проведенной приватизации", — заключил адвокат.